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融资销售-泰禾的融资成本高企只是行业的缩影-法律资讯

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中国农民丰收节

「地產銷售上要有規模,要衝規模就要投資,如果靠自身滾動資金髮展,維持20%到40%的增長是有可能的,但是如果要超過這個增長幅度,就必須要加槓桿,但是未來幾年整個行業在去槓桿是趨勢。」旭輝控股集團董事長林中說。

7月11日,泰禾集團(000732)(000732.SZ)公告,境外全資子公司已完成4億美元債券發行,票面利率15%,幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。而這家閩系房企在今年一季度凈利潤率為13.37%,雖然這個凈利潤率水平已經較高,依然難以覆蓋高昂的融資成本。

主流地產商融資難不過,即便是主流地產商,由於此前較高的負債,導致如今融資也成為難題。

融資難背後,讓很多主流地產商也不得不選擇「斷臂求生」。

今年以來,已經有接近300家地產商破產,意味着市場給小地產商空間已經不足。這些破產的地產商基本分佈在中國的三四線城市,資產規模普遍是5億到30億之間,破產原因主要在於負債高企、融資困難等原因。

同樣增速乏力的還有正榮地產,截至2019年前6個月,正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約586.07億元,同比增長0.82%。而去年中期,正榮銷售增速同比增加170%。

小地產商生存究竟有多困難?由於融資困難,張明就一直在想辦法尋找一些主流地產商合作來維持公司的運營。

「TOP30各有各的特點,也各有各的無奈,但是只有在有規模的前提下,才可以拿到融資和土地談判權,也就是有了行業競爭的基本籌碼。」一位TOP20房企CFO告訴記者。

眾所周知,對於地產商最重要的是錢,其次是土地,再者是人。規模優勢不僅降低了融資成本,在很多土地談判上也會佔據優勢,進而進一步提高了地產商的競爭力。

如此巨大的融資成本差異,凸顯了房企冰火兩重天的生存現狀。那些拿到較低成本融資的地產商均擁有了千億規模,因而受到銀行、金融機構的偏愛,在流動性收緊的地產行業,誰擁有資金,就可以說是擁有了話語權。

「我們的白名單基本上是在TOP30裏面選擇房企,如果沒有達到規模邊界,將影響到我們的授信規模。」一位銀行融資人士告訴記者。

作為資金密集行業,中國大部分地產商均是依靠資金驅動,融資環境降至冰點之後,居高不下的融資成本,吞噬了行業利潤。

根據行業諮詢機構克而瑞發佈的2019年上半年銷售數據看,TOP100各梯隊房企之間規模分化持續,行業競爭加劇。

即便是盛夏酷暑,很多中國地產商在2019年夏天還是感受到絲絲寒意。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁認為,中型房企有較大規模擴張訴求、拿地動力強,又相對缺乏自有資金,受融資整頓衝擊將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源,隨着市場下行,幾乎難以跨越周期。

國家統計局數據顯示,2019年6月,銷售面積為20268萬平方米,銷售金額為18925億元。其中,2019年1月~6月銷售面積累計同比增速下降1.8%,這主要是由於上半年全國各線城市在購買力缺位下新房銷售乏力。此外6月單月來看,銷售面積相比2018年同期也下降了2.2%。

7月末的一個周日晚上,內地四線小城的地產商張明(化名)約了一群銀行、政府朋友吃飯,雖然他內心也知道銀行融資幾乎不可能,還是需要時不時聯絡感情。

「我們上半年拿地非常少,老闆也在不斷觀察市場。」一位閩系房企高管告訴記者。

與之對應的,是上半年市場交易的降溫。

7月9日,旭輝控股集團公告,擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據。

縱觀過去幾年,只有達到一定規模的地產商,才有機會拿到一級開發和一些政府戰略項目,繼而成為自己補充貨值的重要手段。

行業排位之爭中小房企生存危機背後,實際上是行業集中度提高帶來的必然結果。

7月8日,中國海外發展(00688.HK)在公開市場進行債券融資,利率最低達2.9%。

「我們的銷售情況就是不太理想,客戶觀望氣氛嚴重,成交乏力。」一位華東地產營銷人士告訴記者。

羅韜[人民法院公告網顯示,截至2019年7月24日,今年全國共有274家地產商宣告破產。國家統計局數據顯示,2018年,全國房地產開發企業數量97938個。]

可以與之對應的,是融資能力的顯著差別。

此前,一直發展兇猛的閩系地產商在這一輪發展中,銷售逐漸放緩。

在全國中小地產商大軍中,這樣的現象並非個案,和張明有同樣命運的中小地產商的故事,正在中國眾多三四線城市上演。無法從金融機構獲得資金,是將他們推向末路的根源。

「幾年前我們能輕鬆從銀行獲得幾個億貸款,但現在公司貸款餘額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來,即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。」張明在飯局中無奈地對着這群老朋友訴苦。張明自己也清楚,自己的地產項目過少,基本沒辦法進入銀行融資的名單。

比如綠地控股(600606)(600606.SH),就因為較大的規模和產業優勢,在2018年拿地平均樓麵價1890元/平方米,創下頭部房企的拿地價格新低。

放在一年前,張明還可以通過其他通道獲得一些銀行非標業務資金,不過,現在的監管政策,幾乎讓張明無法「喘氣」。

增速放緩面對嚴厲的政策環境,很多地產商都開始逐漸調整自己的發展預期,繼而讓之前的很多泡沫慢慢破滅。

中小地產商末路行業洗牌的第一步,是淘汰市場的小玩家。

「我們在很多三線城市都會和當地的地產商合作開發,實際上我們依靠自己的規模優勢,正在逐漸蠶食這些小地產商的市場。」一位上市房企副總裁說。

另外一名TOP20地產高管則透露,自己公司上半年銷售不錯的項目均在一二線城市,而此前布局在三四線城市的項目銷售異常困難。

融信中國(03301.HK)的公告顯示,截至2019年前6個月,融信中國連同其附屬公司及其聯合營公司總合約銷售額約566.8億元,同比增長4%。而去年中期,融信的銷售增速同比增加約75.7%。

泰禾的融資成本高企只是行業的縮影,包括中國恆大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、正榮地產(06158.HK)等地產商均進行了超過10%利率的境外融資。

「規模不是萬能,沒有規模萬萬不能。」旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰對外表示。

人民法院公告網顯示,截至2019年7月24日,今年全國共有274家地產商宣告破產。國家統計局數據顯示,2018年,全國房地產開發企業數量97938個。

其中,TOP3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.7個百分點,龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。而隨着多數城市成交回落,銷售難度加大,TOP31-50強之後的房企競爭優勢開始放緩,權益金額集中度為8%,下降0.2個百分點。

「我覺得6月份的數據真的不容樂觀,6月份的土地交易同比、環比均有下降。主要城市二手房交易同環比都下降,5月份有些城市的二手房已經開始調頭。」易居企業控股(02048.HK)CEO丁祖昱說。

「目前百強以外的地產商前端槓桿融資成本最高要到30%,我們也只願意幫長三角的小地產商對接資金,如果是太遠地方的地產商,我們擔心市場不好,最後項目斷掉。」一位資金中介告訴記者。

今年以來,華僑城(000069.SZ)、陽光100中國(02608.HK)、上置集團(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權,進而實現回血。

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